調査からマンション大規模修繕工事のコンサルティングまでをトータルサポート

マンション大規模修繕工事の目的は躯体機能・美観の回復の他、住環境の向上や、財産価値の維持向上などが上げられます。

その目的を明確にして、創和三幸設計はバランスの取れた設計を心がけ、ポイントを抑えた修繕工事を行います。

目的を明確にしたうえで、以下の4つの流れによりマンション大規模修繕工事を進めていきます。

マンション大規模修繕工事の流れ

建物調査診断

弊社では、予備調査を含めて工事に至るまでに入念な調査を実施します。診断結果報告書を作成した後は、マンション管理組合(理事会)様と納得のいくまで打ち合わせをし、改修基本計画を作成します。

1.事前調査

  • 竣工図書、修繕履歴、各設備点検記録簿等関係書類の確認
  • 機械試験実施箇所調査

2.アンケート調査

アンケート調査建物調査アンケートは、外観調査では確認できない事項や部分について状況把握をすると共に、意見・要望を聞くことを目的とし、マンション大規模修繕工事実施に向けての検討や、建物劣化調査診断をするうえの基礎資料とします。

3.本調査

3-1. 目視・打撃診断
目視・打撃診断
目視・打撃診断パルハンマー、テストハンマーで部分打診、全面打診を行います。
外観目視診断

剥離、欠損、白華現象(エフロレッセンス)、ひび割れ、さび水の付着、膨れ、汚れ、水漏れを診断します。

3-2. 機械調査
コンクリート中性化試験
コンクリート中性化試験年月の経過により、空気中の二酸化炭素等の作用を受け、コンクリート内部は徐々にアルカリ性を失っていきます。この現象をコンクリートの中性化といいます。
中性化がコンクリート構造物の表面から内部に向かって進行していくと、中にある鉄筋周辺のコンクリートがアルカリ性を失うため鉄筋が錆やすくなり、コンクリート構造物の劣化の原因となります。コンクリート部中性化深度試験は、このコンクリート構造物の劣化の原因である中性化の進行状況の見極めを目的としています。
塗膜付着強度引張試験
塗膜付着強度引張試験既存塗膜の下地に対する付着強度を測定することを目的としています。
試験実施時点での破断箇所を検定することにより、改修塗膜及び既存塗膜、ならびに既存塗膜と躯体部分における付着力等の判断材料とし、これらの試験を通じて、次回の改修工事における塗膜仕様の検討資料を得ることを目的としています。
タイル付着強度引張試験
タイル付着強度引張試験外壁タイルの付着強度を測定することを目的としています。
タイル付着強度の測定は、調査時点でのタイルがどの程度の付着強度で下地に付着しているのかを見るものであり、その結果が既存タイルの処理方法を選定するひとつの判断材料となります。
シーリング物性試験
シーリング物性試験現状のシ-リング材劣化度の把握及びそれに伴う改修時の使用材料の判定を目的としています。
非破壊診断

赤外線映像装置を利用し、剥離部分と健常部分の熱伝導の違いによる温度差を測定して外壁の剥離部分を診断する赤外線装法を併用します。

3-3. その他の診断
耐震診断

「建築物の耐震改修の促進に関する法律」により、昭和56年以前に建てられた建物で壁式構造の中・低層建築物以外のものを対象に、耐震診断に関する指針が公表されています。

電気設備診断

劣化診断を効率よく行うため、予備診断、1次診断、2次診断、3次診断と段階的にレベルを高めていく方法を用います。

配管診断

漏水や赤水により劣化が発見されるのでは遅過ぎます。早い時期に、配管の診断により劣化現象を把握して、配管の寿命を延ばすための的確な対策をとることが大切です。

機器診断

ポンプ、タンク、熱源機器、衛生器具、空調換気機器などの劣化は経年劣化に寄るところが大きいため、日々の日常点検や定期点検が重要になります。しかし、突発事故を防止するためにも、定期的に専門業者の診断により老化原因を明らかにして、維持保全効果を高めることが大切です。

※診断項目は上記のように多岐にわたります。これらの中から一部を抜粋して行うことも可能ですが、マンションには、数多くの異なる材料、部品、部材が使用されています。そのため、すべてトータルで考えて結果を融合させて改修計画を立てることをお勧めします。

マンションにみられる主な劣化現象とその原因
エフロレッセンス(白華-はくか-)
エフロレッセンス(白華-はくか-)モルタルやコンクリート中に含まれる石灰分 (水酸化カルシウム)が水に溶けて表面に流れ出し、白く結晶化する現象。主にコンクリートのひび割れや、タイル及び石張りの目地から生じる現象をいいます。この現象が表面化しているということは、躯体内部にひび割れ等何らかの水道(みずみち)があることを示しており、止水処理を施す必要があります。
コンクリートのひび割れ

ひび割れの発生原因は、コンクリートの材料・配合(調合)、施工、使用・環境、構造・外力またはその組み合わせなど様々ですが、放置した場合ひび割れが大きくなるだけでなく、ひび割れ部からの雨水浸入等により爆裂等を招き、構造躯体の脆弱化を招く恐れがあることから、適切な時期に補修を行うことが必要です。

鉄筋爆裂(-てっきんばくれつ-)
鉄筋爆裂(-てっきんばくれつ-)コンクリート内鉄筋が発錆・膨張し、この時生じる圧力が周囲のコンクリートを破壊する現象。鉄が錆に変化すると体積は約2.5倍に膨張するとも言われます。放置すると、躯体内部の鉄筋に直接的な被害が発生し、構造上の劣化につながることから、大規模修繕時に補修を行うことが必要です。
コンクリートの中性化

鉄筋コンクリートは、鉄筋の酸化による腐食をコンクリートのアルカリ性で保護していますが、鉄筋の位置近くまで中性化が進行すると、鉄筋の防錆保護効果が失われ、鉄筋爆裂を誘発します。大規模修繕時において適切な塗装、防水等を施し、躯体を被覆することで、中性化の進行を食い止める事が肝要です。
※診断方法は(2)機械調査参照

チョーキング(白亜化-はくあか-)
チョーキング(白亜化-はくあか-)壁面や鉄面に塗られた塗装材やシーリング材の表面に、それぞれの含有成分が粉化して表出する現象で、指で触ると微粒な粉が付着します。この現象は、紫外線や風雨等外的要因による劣化であり、躯体を保護する機能の脆弱化を示しています。
適切な時期に再塗装を行うことで、延命が可能です。
ブリード

ブリード塗装がシーリング目地の上だけ変色し、埃が付着して、表面が薄黒く変色してしまう現象を言います。シーリングはそのものが防水材であるため、この部分の劣化は内部への雨水侵入などを引き起こす恐れがあるため、適切な時期に打ち替えを行うことが必要である。

設計業務

基本設計

1. 建物劣化調査診断の報告書に基づく修繕方針の決定
建物劣化調査診断の報告書に基づく修繕方針の決定報告書の見解と居住者のアンケート調査実施。予算を含めた要望を踏まえ、今回の工事の修繕方針を決めていきます。
2. 概略工事費と補修範囲の検討
概略工事費と補修範囲の検討外構も含めた建物全体を対象とした工事費を概略的に算出。修繕仕様と範囲を絞り込みます。

実施設計

1. 設計図書・工事仕様書の作成
設計図書・工事仕様書の作成工事費を積算する(見積)のに必要な設計図面と工事仕様書を作成します。
2. 積算内訳書(工事予算書)の作成

工事全体の金額を把握するため、積算内訳書を作成します。設計図および現地調査などから積算を実施。工事仕様書より各項目の単価を入力して予算書を作成します。

3. 設計図書の作成提出

すべての図面・仕様書などを製本し、改修設計図書として綴ります。

◎説明、打合せ、調整など

設計図面・仕様書の内容を説明し、マンション管理組合(理事会)様にご理解頂きます。また、変更や追加のご要望などを調整。他にも色彩計画を検討しご提案します。必要に応じて合成パースなど適当な表現方法を選択いたします。

施工会社選定

住民の合意形成を図る一大作業
透明性の高いコンサルティングを行います

※施工会社選定作業は概ね4~5ヶ月の期間を要しますが、組合の意向等により変動する場合があります。

1. 選定方針の決定
施工会社の募集方法・条件設定を検討し、選定の方針を決定し、施工会社を募集

選定方針の決定※募集方法は主に以下3つの方法が一般的です。
(A) 一般競争方式…業界新聞(建通新聞)
(B) 指名方式…管理会社やマンション居住者からの推薦(指名方式)
(C) AとBの方式を組み合わせる方式

2. 第1次選考
応募施工会社情報の精査

第1次選考(1) 施工会社実績、経営状況などの情報を入手し、評価しやすいように比較資料を作成。
(2) 選定の目安について過去の経験を踏まえた助言を行い、応募施工会社を数社に絞る。

3. 見積依頼、質疑回答
第1次選考を通過した施工会社へ見積依頼、質疑応答

見積依頼、質疑回答(1) 見積依頼…第1次選考にて選定した施工会社に見積作成を依頼。
(2) 現場説明会を開催…設計図書に基づき、第1次選考にて選定した施工会社に、工事の内容を把握してもらうための現場説明会を開催。
(3) 質疑回答対応…見積作成にあたり、施工会社からの質疑事項を取りまとめ、回答書を作成。

4. 第2次選考
各社提出見積を比較、精査しヒアリング選考会社を選定

(1) 提出された見積を基に、見積比較表を作成
(2) 施工会社の絞り込みを行う。

5. 第3次選考
施工会社と面談、工事を依頼する1社に内定

(1) 住民公開ヒアリング会(面接形式)を開催

  • 第2次選考を通過した各社がヒアリング資料を作成し、工事への取組・意気込み等を発表
  • 住民公開:組合員との質疑応答

(2) 施工会社内定(施工時期、工事項目、工事代金、アフターサービス等の内容を決定)

6. 住民総会
施工会社・工事予算を最終決議・決定

(1) 総会に立会い、わかりやすく居住者の方々へ説明、質疑応答を行う。
※上記の決定は、最終的に総会での決議事項となります。

工事監理

マンションコンサルタントとしての創和三幸設計の腕の見せ所
品質確保を徹底します

1. 工事請負契約締結

  • マンション管理組合(理事会)と施工会社が工事請負契約を締結します。
  • 事前に瑕疵(かし)・保証などの内容や添付資料等を確認し、工事監理者(丙)として契約書に押印します。

2. 住民説明会

住民説明会

  • 施工会社より、住民の方々へ工事の流れや工事期間中のルール、お願い事項など工事期間中も安心して暮らして頂く為の説明会が開催されます。
  • 監理者(創和三幸設計)では、その際の段取りや説明資料の確認などの指導助言を行います。

3. 工事着工前調整

※弊社では「着工前打合せ」を施工会社と行い、工事前準備の徹底を図っています。
工事に関する仮設計画や施工会社より提出される各種着工前書類について指導助言し、工事がスムーズに進行する為の準備を行います。

4. 工事中監理

※設計図書との照合の他、「住まいながら」の工事に対し、きめ細やかなケア・監理を行います。
(1) 工事が適正に設計通りに行われているか、専門的視点から品質・材料搬入・工程・安全性のチェックを行います。
工事中監理 工事中監理
(2) 工事期間中はマンション管理組合(理事会)・監理者・施工会社の3者による「月例工事報告会」を開催し工事の進捗や問題点について協議を行います。また、監理者の責務として工事費増減に関する精査を行います。
工事中監理 工事中監理

5. 竣工・引渡し

(1) マンション管理組合(理事会)・監理者・施工会社の3者立会いにて、最終的に検査し指摘箇所の是正確認を行います。
(2) 工事施工者より提出される竣工図書について指導助言しマンション管理組合(理事会)へ提出後、引渡しとなります。
(3) 監理者として施工記録資料を工事監理報告書として提出します。

6. アフターサービス

※竣工後も施工会社と伴に定期点検を実施します。

(1) 竣工図書のアフターメンテナンス計画書(時期・瑕疵保証内容・点検方法など)に基づき各戸アンケート調査やマンション管理組合(理事会)立会いの共用部点検を行い、指摘箇所の是正確認を行います。
(2) 施工会社が取りまとめた点検報告書を確認・指導しマンション管理組合(理事会)へ提出します。
(3) 瑕疵保証期間中における年次点検は上記同様の対処を指定年次において実施します。